第120章 划时代楼盘:未来社区(5200字一更)

投票推荐 加入书签 留言反馈

  【地块编号:E-12-01
  地块位置:增城区汽车城大道和广园快速路交汇东北侧
  土地用途:城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。
  使用年限:住宅70年,商业40年。
  总用地面积:56889平方米(折合85.33亩)
  用性性质:要求住宅容积率≤2.9......绿地率≥35%......
  二是土地情况,起叫价2.513亿元,竞买保证金不低于20%,增价幅度:100万元的整数】
  拍卖师介绍完第三块地,直接叫喊开始拍卖。
  商健刚才就坐着听着,已经感受过拍卖现场紧张的气氛,竞标技巧。
  一些竞拍技巧还是熟悉的,说到底,竞拍主要是心理战术。
  比如先发制人,在拍卖师刚报出起拍价的一瞬间就果断举牌,抢占起拍价,而将别的竞买人挤向下一个价位。
  很多情况下,较大的加价幅度会使其他的竞买人望而却步,而使自己用起拍价拿下这件拍卖品。
  又比如,竞买人在制定自己的心理价位时,也应该尽量回避整数价位,可以定的稍高一点,以避免别人抢占整数位。
  许多买家在拍卖会上喜欢大幅度“跳叫“报价,以显示自己的实力,表明志在必得的勇气。
  但很多情况下,“跳叫“的价格常常会超出其他竞买人的价位许多。
  实际上,以上这些套路都是小技巧,在房地产这一行业,参与拍卖的人都是老油条了,参加过许多个土地拍卖场次。
  如果是不易估价的艺术品,喊出比起拍价的叫价,真有可能吓唬住很少参与拍卖的竞争者。
  但土地拍卖不是靠吓唬就能劝退竞拍者的,比如商健看中的这块地,起拍价2.513亿,直接喊3亿是吓唬不住这些老油条的。
  每一块土地,在公示期间,有意竞标的房地产公司都会对它进行深入的研究,如何发开,成本控制,营销,未来能盈利多少,等等,都会有一套流程和方案,都有底价。
  如果底线是3亿,感觉花3亿买下来值得开发的,还是照样按照原定的计划竞拍,只要不超过3亿元那就行,能省些钱更好不过了。
  如今房地产行情一般,各房地产公司都是理性竞价。
  恒D地产8号;
  星辰地产9号。
  亿科地产,2号;
  龙江地产,11号;
  ......
  每个举牌号,都代表着竞标的公司,拍卖师在进行拍卖之前,都是知道这些资料的,就算不知道,现场也有助手通过耳麦帮他提醒,举牌的是哪个公司。
  “2号,2.53亿!”
  很快,亿科的人开始举牌抢拍。
  还没几秒钟,又有人举牌喊价了。
  “11号,2.54亿元。”
  “12号,2.55亿元。”
  “我们2.6亿!”喊价的人举着6号牌,气势都很高涨,好像这块地已经是囊中之物。
  “8号恒D,2.7亿元。”
  “9号星辰地产,2.71亿元。”达柯南举牌了,星辰地产由他举牌,今年已经42岁,参与过大大小小的拍卖会上百次。商健做为老板,但对拍卖不熟悉,只要不超过预先的底价,他都不会管。
  “8号恒D,2.75亿元。”
  “9号星辰地产,2.76亿元。”达柯南继续举牌,开始啃价。
  连续两次喊价,在场的房开公司往他们这边看,这是一家陌生的公司,他们都没听说过。
  “8号恒D,2.80亿元。”
  “9号星辰地产,2.81亿元。”
  “8号恒D,2.83亿元。”
  “9号星辰地产,2.84亿元。”
  达柯南连续四次死磕,其它公司暂停竞拍了,先看看形势,感觉这家星辰地产势在必得的样子。
  这个价格,也超过一些产地产公司的底价,退出竞拍。
  但也正是死磕,恒D地产一方一时间内摸不清对方想法。
  犹豫了下,几秒钟内都没有人举牌,拍卖师开始喊倒计时。
  喊到“第二次出价2.84亿元”时,恒D地产又再加举牌加价。
  “8号恒D,2.85亿元。”
  “9号星辰地产,2.86亿元。”恒D地产刚落声,达柯南还是淡淡表情,感觉毫不在意,别人加多少,他就加一百万元。
  恒D地产的张总犹豫了,眉头皱了下,往达柯南看了眼,琢磨不透他的想法。
  “第一次,9号星辰地产,2.86亿元,还有没有?”拍卖师又开始提醒了。
  “第二次,9号星辰地产,2.86亿元!”
  拍卖师看了下现场人,最后一次喊:
  “第三次,9号星辰地产,2.86亿元!”
  “咚”的一声,落槌。
  “成交!”
  “恭喜星辰地产获得E-12-01块。”拍卖师手按木锤重重落下名时朗声喊出。
  竞拍拿到地,雁南飞站起身,向恒D地产的张总拜下手,微笑道:“感谢张总承让,也感谢各位同行承让。接下来的地块,星辰地位无意竞拍。”
  话很客气,但语气却是不卑不亢,这代表的是一个公司的面子。
  “客气了,凭实力竞拍。”恒D地产的张总笑了下,挥下手回了一个礼。
  商健很满意雁南飞和达柯南的表现,刚才拍价时,他还真有些担忧,哪怕喊价到三亿三千万元,他都能接受。
  想不到,达柯南的死磕,对同行来说又是陌生公司,让同行琢磨不透,最终放弃了。
  2.86亿元,楼面价2011元/平方。
  价格不能说很便宜,亩价都达到335万元。
  接下来的三块地拍卖,商健和下属继续看完。
  之前看中的方案第一块地,89.21亩,最终出让价达到3.4亿元,楼面价2286元/平方。
  竞拍下的土地,必须在一个月内把余款打入政府指定的银行账户。如果超期或毁约,将进行罚款,甚至有可能被当地政府的黑名单。
  拍卖完后,商健开了一个庆祝宴。
  参与酒宴的人不多,就是来粤城的8个人。
  众人都喝了不少酒,喝完之后,就回酒店呼呼大睡。
  第二天,商健召开小会,主要是关于土地开发事宜。
  房地产公司拍到土地后,并不是立刻就能动工,手续可多了,总的来说,就是五证二书。
  常常说的房地产五证二书,就是是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。前面四证齐全,才能动工建设。
  二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;二书是建筑封顶之后的事,如今不急。
  五证两书,可以分为七个步骤。
  第一步,向国土部门的交易中心交完地款钱,拿到土地交易协议以及《建设用地批准书》;
  第二步,向市级规划局办理《建设用地规划许可证》(第1证);主要确认建设项目位置和范围,但范围内建筑内如何设计,在这里是不涉及的。
  审核的东西不多。主要是环保、消防、邮电、 电业、供水等部门意见和规划主管部门意见,比如邮电部门,他们得审核项目位置地下有没有埋有电缆,以免开工时被挖掘机不小心挖断了。
  第三步,取得土地后,向国土局办理领取《国有土地使用证》(第2证),才算是正式取得土地;
  应当先办理《建设用地规划许可证》,只有符合建设规划,才可以办理《国有土地使用证》。
  《建设用地规划许可证》就是符合建设规划的批准文书。凭借《建设用地规划许可证》才能办理《国有土地使用证》。
  很多人,就很容易把这两者的先后顺序弄混。
  第四步,规划设计,施工报建,提交规划设计图,向市级规划局办理领取《建设工程规划许可证》(第3证);
  这个步骤涉及的东西就很多了,也是最耗费时间,主要是设计图纸,都要提交审核,比如地形图、总平面规划图、建筑工程方案图、日照分析图、彩色透视效果图、坐标放线图、管线综合图、竖向图。
  商健从系统商店资料库购买几套高级的未来社区建筑图纸,以供参考,像户型图和建筑图,都可以直接照抄,省了许多设计时间。
  最合理最性价比的户型图,地下室布置,节约了建造成本。
  第五步,招标,寻找施工单位,向市级住建部领取《建设工程许可证》(第4证),开工建设。
  第六步,打桩建地基、建设楼层符合预售政策要求后,申请《商品房销售(预售)许可证》(第5证),正式销售。
  开发商什么时候可以取得商品房预售许可证,是由开发商项目所在地的地方政府规定的,每个地方或区域的标准都是不一样的,
  这个阶段,一般只有主建筑封顶后,银行才正式同意预业主办理银行贷款。
  第七步,完工,商品房交付时,涉及两书。
  目前也存在一些开发商在有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》后就开工的,边开工变申请《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》,这种形式存在一定的风险,但如果与政府关系好,问题则不大。
  不管怎么样,开工所需要的四证要拿到手,通常需要几个月时间,少则1个月。
  四证进程要看房开公司的款交得快不快,规划图交得快不快,最终看政府手续办得快不快。
  像亿科有些新拍的土地,不到一个月项目已经开始在打桩了,说明四证拿得快,与当地政府关系好。
  预售许可证也不急,那得开工后,房子达到预售要求才能申请得到。
  流转资金周期影响年收益,所以每个进程都要尽量地缩短。
  所以,昨天土地拍卖会完之后,商健就立刻让财务部门缴纳完土地费用。
  接下来,还会让机灵的员工去相关部门走下关系。
  就比如提交的规划设计图,就由城市规划行政主管部门审核,如果说部门规定20个工作日内完成就行,但如果赶一下,说不定几天时间就完成了。
  商健在企业上过班,不说政府部门,就说企业的技术部门,有些人,你不催一下他,他都不急,拖拖拉拉,磨洋工,反正拿的是固定工资,而且绩效工资占比也不高。
  所以,如果送礼的话,光给领导是不行的,还得给干活的人。
  有时候,在核心员工面前,领导说话都不中用。领导提醒我,但我就是在规则内慢慢干,敷衍一下,反正领导也不知道具体要花多长时间。
  想让我加班?
  没门!
  还真别说,有些员工就是这么叼。
  在公司里,大部分领导位置呆不久,但核心员工,在公司反而显得更加重要,毕竟想找人代替还是有些难度。
  当然,事业单位或国企,则另说了,领导位置坐得还是很久的,说不定就是干到退休。开除普通员工有些麻烦,还是能找普通员工麻烦。
  商健不会让下属向政府人员贿赂,犯法不说,说不定弄巧成拙,反正,因人而异,因人制宜。
  等大家坐下来后,商健把未来社区的规划总图纸和相关文件给众人审阅。
  第3个证《建设工程规划许可证》的取证工作,现在就要着手开始准备设计了。
  商健觉得几年后的未来社区很不错。
  目前,很多小区都有如此的痛点:托幼和入幼难、课外教育资源有限、停车难、出行不便、物流配套不完善、物业收费与服务品质不符合,等等。
  而未来社区,可以解决以上难点。
  未来社区就是以满足人民美好生活向往为根本目的的人民社区,是围绕社区全生活链服务需求,以人本化、生态化、数字化为价值导向,以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等九大场景创新为引领的新型城市功能单元。
  举个简单的说明,未来几年快递行业发达,也许快递员能把快递送到家门口,但要等时间,少则一天,长则几天时间。
  如果不用出门,在家拿起一块“社区服务”的平板电脑,选择购买油米酱醋等日常消费品,只要几分钟时间,未来社区建造有输送轨道,无人搬运小车从小区仓库自取物品,然后自动通过埋在小区地下的轨道,楼外安装的输送轨道,直接输送到门。
  当然,输送的东西不能太重,购买的东西必须是仓库存有的日常消耗品。
  这种模式,直接把超市淘汰了。菜鸟送的包裹,快递员不用送到买家门口,直接扔在无人仓库,自动识别,然后无人运输小车自动输送到家门的定点收纳箱。
  这种社区服务的无人搬运小车,在系统商店里,属于2020年的技术资料,在LV3就能购买到。
  如果商健从商店购买相关的技术资料开发无人搬运车的话,在13年,也是能实现的。
  星辰房地产公司的第一个楼盘,一定要打响,建立良好的口碑。
  所以,建造的楼盘,一定要与其它房地产公司的不一样,有创新性,划时代性。
  而未来社区,就是一部划时代性的作品。
  搞未来社区,建造成本会高一些,一个百亩的楼盘,可能要多花一亿元左右,划分到一千五百套房子身上,每平方成本要高六百块钱,那么,销售单价得高一千块以上。
  如此划时代的楼盘,以商健的JIAN商脾性,单价怎么可能只高一千块钱呢,不多卖几千块钱,都感觉对不住从商店买的资料。
  几个房地产行业的高层,越看越震惊,频频称叹。
  “真是好作品呀!划时代的产品。”
  “未来社区,好!”
  半个小时后,众人看得差不多了,商健让大家发表看法:“说说看你们对小区规划的想法,设计部门未来的重点工作就是规划设计图设计,尽快把证拿到手,尽快动土开工。”
  雁南飞看完未来社区的一些图纸和创意,欣喜地说:“董事长,先不说未来社区的创意性,这套图纸设计得合理、精妙,就拿这个89平方小户型来说,四四方方,建造容易;入户门没有干涉,设备放置,没有在卧室外面,而是放置在天井一侧,空调运转时,在卧室至少不会听到空调运转的噪音;过道面积小,转化为室内空间;南北通透,通风好。”
  “是的,我都可以想象到,我们的未来社区楼盘开盘后,会是怎么样的盛况,将会是房地产行业的一颗惊雷。”
  “这几套图纸,已经很完美了,我们都可以直接套用,需要修改的地方不多。董事长、雁总,我觉得可以把这几套图纸和资料,纳入公司的标准化图纸,其它楼盘同样可以套用。”
  “畅想一下,未来社区的居住环境是绿色、低碳、环保的,生活方式是健康、智能、便捷的,文化氛围是开放、和谐、友爱的……诗和远方,就在我们脚下!”技术高工蒲丁,文青病都犯了。
  雁南飞白了他一眼,你这马屁拍的太没技术水准了,让你这个技术高工提技术意见,却念起诗来。
  靠,还诗和远方!
  商健看得懂图纸,但不懂具体细节如何,听到大家称赞,感觉也没白花钱。
  “可以,你们觉得没问题就没问题,你们专业,你们看着办,这方面我不懂。雁总,开工后,告诉我一声就行,我明天要到南山区考察一下这边的蔬菜基地。”
  让他拍板,他哪里懂,还是当甩手掌柜好,最多做技术的搬运工。

章节目录