第067章 工业地产

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  土地转让的签约仪式,简单而又热烈。除了九龙仓、琼楼置业、深海城建以及特区政府的代表之外,现场还来了十来位香港记者。
  这些记者都是九龙仓付了茶水费,特地派专人专车从香港接过来的。相关的报道明天就会出现在香港各大报纸之上,算是为住宅项目进行前期的第一轮宣传。
  签约仪式结束后,周阳趁着难得能来深海特区的机会,借了辆自行车,走马观花似的把老县城逛了一圈。他还随手拍了不少照片,这些过几十年后都是珍贵的历史资料。
  吃过特区安排的招待午宴之后,科曼斯基会代表美林银行,与特区领导举行一场正式的会晤。
  周阳懒得去听那些没营养的官面话,于是干脆就约上许靖干和李明德,去特区地产公司的办公室,探讨一下琼楼置业接下来的发展规划。
  周阳并不准备把琼楼置业的开发重点放在住宅项目上,因为它受户口政策的影响太大了,存在着极大的不确定性。
  当然,如果以后有其他地产公司来特区开发住宅项目,琼楼置业可以与这次一样参与合作。而琼楼置业自身独立发展的项目,会集中在工业大厦的开发建设之上。
  香港地产旺市不仅仅是指住宅楼价格暴涨,工业楼宇和写字楼的租金同样连年暴涨。
  1974年的时候,香港甲级写字楼的平均月租为每呎6港币,而现在已经涨到了18元。也就是说短短六年中,直接暴涨了3倍。
  工业大厦也不逞多让,1976年时全港的平均年租才每呎17港币,现在已经升高到了每呎38港币。
  而如果你的工厂是承租在红磡等市中心的工业大厦里,那么年租更是高达每呎75元的天价。
  也正是因为香港的房租成本实在太高,在内地实行改革开放之后,香港的大量工厂迅速北移,短短十年之内就出现了严重的工业空心化。
  既然香港工厂会大量北迁,那么与香港只有一河之隔的深海市,自然是港商们落脚的最好选择。
  实际上除了深海特区之外,其他地方要等到1986年《外资企业法》出台之后,才允许大量出现外商独资企业。
  特区现在的工业用地的平均价格,是每平米每年25港币,正好是住宅用地价格的五分之一左右。
  当然,工业用地的承租年限没有住宅用地那么长,租期一般只有20年,也就说每亩价格是33万港币左右。
  这个价格按官方汇率折算成人民币为10万元一亩,要知道这可是1980年的10万人民币,在周阳看来其实贵到天上去了。
  但深海特区的地价是对比香港那边的价格来自制定的,至少这边的价格比香港便宜多了。
  “香港大部分的工厂,都是用工在100人以内的小企业,他们只需承租一层甚至半层厂房就够用了。
  因为企业规模太小,所以老板们自己去租土地、盖厂房是极为不划算的。这也是香港出现工业大厦的重要原因,由地产商整栋承建,最后再分层甚至分块租给不同的企业。
  我们只需照搬香港的成熟模式就行了,土地转让费自筹一部分,其余找银行贷款。建楼所需的资金改向市民卖楼花,为向香港工厂主们推销租赁合约。”许靖干向李明德介绍道。
  他和周阳之前讨论过这个问题,所以许靖干这次来特区之前,特意搜集了一些关于香港工业地产的资料。
  “33万港币一亩还是太高了,我们可以去和特区政府商量一下,先把租期缩短到十年。等我们赚钱了之后,再补足剩余十年的租期和租金。
  这样一来,每亩工业用地只需17万港币。而咱们和九龙仓合作的住宅项目,能够分到的净利润大概在700万港币左右。
  只要楼花卖的顺利,这部分预期收益就可以拿去做银行抵押打款,至少能贷500万港币的现金出来。
  如果按照土地抵押率7折来计算,我们就能撬动1700万港币的资金,一次性开发100亩的工业用地。”周阳也噼里啪啦的报出了一连串数字。
  “搬工厂可不比搬家,许多设备移起来很麻烦的。你们确定香港的老板们,轻易就会大动干戈,把工厂整个搬到特区过来?”李明德对于开发工业大厦的设想,还是有几分怀疑。
  “只要我们给出的租金足够便宜就行了,香港工业大厦现在的平均租金是每呎每年38港币,咱们直接把价格定为香港的零头——每呎每年只要8港币,你觉得香港的老板们会不会动心?”许靖干笑着说道。
  “这么低?那要多久能收回投资啊?”李明德皱着眉问道。
  “一年,只需租满一年,就能基本收回全部投资!”许靖干竖起一根手指说道。
  “这么快?”李明德吃了一惊,有些难以置信的说道。
  “但是咱们想把香港的工厂揽到这边过来,并不只是租金低就能解决全部问题。还需要为工厂能够提供足够的工人,以及在原材料和产品进出口通关、报税等诸多环节的支持。
  所以咱们开发工业地产的设想可不可行,需要先和特区政府沟通一下,看看他们能给我们提供多大力度的支持。”周阳也补充说道。
  “既然一年的租金就够兴建厂房的全部投资,那么香港企业即使入驻咱们特区,它们为何不自己建厂,而要高价来租我们的厂房呢?”李明德还是有些不解。
  “这就涉及到规模经济和边际成本的问题。比如一个二三十人的小制衣厂,它可能需要100平米的厂房就够了。特区愿意单独批给它0.15亩的土地吗?
  就算特区肯批这么小一块土地,承建单位接这么小的工程,开出的价格能与上百亩的大工程一样优惠吗?
  咱们将来建的工业大厦至少会有5层高,这样能充分利用土地,而土地的楼面价自然也就降了下来。
  但制衣厂老板总不能把100平米的面积也分五层,实际只去申请一块20平米大的土地吧?”许靖干详细的解释道。
  “对香港老板来说,特区的房租如果只有香港的五分之一左右,就已经有足够的吸引力了。更何况特区的工人工资也要比香港便宜许多,这又能进一步降低生产成本。
  更何况对于许多小老板来说,他们最需要的是加快资金的周转速度,而不是先把大量现金,压在建设厂房这种长期投资上。”周阳又继续说道。
  在他和许靖干两人一唱一和之下,李明德很快就被说服了,同意把琼楼置业接下来的发展方向,重点放在特区工业地产的开发上面。

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